รับจำนองขายฝาก บริการรับจำนอง ที่ดินสุขุมวิท ทรัพย์สินที่จำนองได้
WRITTEN BY ทนายความแมน ON 20 AUGUST 2020. POSTED IN บทความ.ก่อนจะมาพูดเรื่องทรัพย์สินอะไรซึ่งสามารถจำนองได้บ้าง นักเขียนขอพูดถึงความหมายของคำว่า “ จำนอง ” ก่อนนะคะ จำนำเป็นคำสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้จำนอง เอาเงินตราไว้แก่บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่าผู้รับจำนอง เป็นประกันการจ่ายชำระหนี้ โดยไม่ส่งมอบสินทรัพย์นั้นให้แก่เจ้าหนี้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 702 วรรคแรกซึ่งผู้รับจำนำจะเป็นคนที่ได้รับจ่ายและชำระหนี้จากสินทรัพย์ที่จำนองก่อนเจ้าหนี้ทั่วๆไปที่ไม่มีการจำนองอะไรไว้ ทั้งไม่ต้องพิจารณาว่าสินทรัพย์นั้นได้โอนไปให้บุคคลภายนอกแล้วหรือไม่ ตาม เปรียญพ.พ. มาตรา 702 วรรคสอง เนื่องจากว่าจำนองย่อมตกติดไปกับสมบัติพัสถานนั้นเมื่อเข้าใจความหมายของคำว่า “ จำนำ ” แล้ว มาดูเรื่องทรัพย์สินที่จำนองได้กันค่ะป.พ.พ. มาตรา 703 วางหลักไว้ว่า อสังหาริมทรัพย์นั้นบางทีอาจจำนำได้ไม่ว่าจำพวกอะไรก็แล้วแต่สังหาริมทรัพย์ต่อแต่นี้ไปก็บางทีอาจจำนองได้เช่นเดียวกัน ถ้าว่าได้ลงทะเบียนไว้แล้วตามกฎหมาย เป็นเรือระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไปแพสัตว์ยานพาหนะสังหาริมทรัพย์อื่นๆซึ่งกฎหมายถ้าเกิดกำหนดไว้ให้ขึ้นทะเบียนเฉพาะการจากหลักในมาตรานี้ มองเห็นได้ว่าสมบัติพัสถานที่จำนองได้นั้น เป็นสินทรัพย์ชนิดอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้ง สังหาริมทรัพย์พิเศษ ด้วยเหตุดังกล่าว แม้เป็นสังหาริมทรัพย์ทั่วๆไปจะนำมาจำนำไม่ได้ ส่วนอสังหาริมทรัพย์ที่นิยมเอามาจำนำเป็นประกันการจ่ายหนี้อย่างเช่น ที่ดิน บ้านพร้อมที่ดิน ถ้าหากบุคคลภายนอกจะจำนำเงินทองของตนเป็นประกันหนี้สินบุคคลอื่นจำต้องชำระได้ไหม ?คำตอบคือ ได้ โดยอาศัยหลักใน เปรียญพ.พ. มาตรา 709 แต่สิ่งสำคัญคือ ผู้จำนองควรเป็น รับจำนองขายฝาก บริการรับจำนอง ที่ดินสุขุมวิท ผู้ครอบครองในเวลานั้น ถึงจะเอาเงินนั้นจำนำได้ โดยการทำเป็นหนังสือและนำไปจดทะเบียนต่อบุคลากรเจ้าหน้าที่ที่มีอำนาจ กล่าวอีกนัยหนึ่งกรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดิน ตาม เปรียญพ.พ. มาตรา 714เป็นต้นว่า นาย A ไปกู้ยืมเงินนาย B จำนวนเงิน 2 ล้านบาท โดยให้นาย C นำที่ดินของนาย C ไปลงทะเบียนจำนองเป็นประกันการชำระหนี้ที่ที่ทำการที่ดิน เห็นได้ว่าเงินทองที่จำนำเป็นของนาย C ผู้จำนองเพื่อรับรองหนี้อันบุคคลอื่นจำต้องจ่าย ก็เลยสามารถทำได้ ส่งผลบริบูรณ์บังคับได้ตามกฎหมาย

จุดเด่นของการรับจำนองที่ดินการจำนำมีข้อดีทั้งต่อผู้จำนองและผู้รับจำนองที่ดิน ดังต่อไปนี้เป็นการทำธุรกรรมที่ถูกต้องตามกฏหมายและไม่เป็นอันตรายเนื่องมาจากมีการลงทะเบียนเฉพาะหน้าเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินค่าธรรมเนียมสำหรับเพื่อการทำข้อตกลงที่สำนักงานที่ดินไม่สูง นั่นเป็นเพียงแต่ 1% ของวงเงินจำนำเท่านั้นผู้จำนองจะค่อยข้างเหนือกว่าจากการจำนองในครั้งนั้นเพราะว่าผู้รับจำนองจะไม่สามารถยึดทรัพย์สินได้เลยทันทีวิธีเลือกผู้รับจำนองบ้านที่ดินที่ใช่รวมทั้งไม่มีอันตรายเมื่อถึงขั้นตอนสำหรับเพื่อการเลือกพิจารณาถึงบริษัทหรือองค์กรที่รับจำนำที่ดิน ผู้จำนองควรต้องไต่ตรองให้ถี่ถ้วยโดยพิจารณาถึงความปลอดภัยและก็ความเหมาะสมเป็นหลัก โดยตอนนี้สามารถจำนองที่ดินได้อีกทั้งกับแบงค์รวมทั้งบริษัทเอกชนต่างๆซึ่งสิ่งที่จะสามารถใช้เพื่อประกอบการไตร่ตรองคือความน่าเชื่อถือของหน่วยงาน ธนาคาร หรือบริษัทที่รับจำนำที่ดินปริมาณของวงเงินที่อนุมัติให้กู้ช่วงเวลาผ่อนส่งแล้วก็อัตราค่าดอกเบี้ยเมื่อคิดถึงสิ่งพวกนี้แล้ว สิ่งหนึ่งที่ขาดไม่ได้สำหรับการจะจำนองที่ดินนั่นคือการอ่านสัญญาให้ละเอียดเพื่อเรียนรู้ข้อแม้และไม่ให้เกิดข้อบกพร่องในอนาคต

การจำนำ คือคำสัญญาที่ผู้จำนองใช้ เงินทองของตนเป็นประกันการจ่ายชำระหนี้ของลูกหนี้ โดยนำไปลงบัญชียี่ห้อไว้เป็นประกัน เมื่อลูกหนี้ไม่ใช้หนี้เจ้าหนี้ มีสิทธิบังคับเอาสินทรัพย์ที่จำนำได้ ผู้จำนองบางครั้งอาจจะเป็นตัวลูกหนี้เองที่เอาเงินมาจำนำเจ้าหนี้(ลูกหนี้ชั้น ต้น)หรือบุคคลอื่นอื่นเอาเงินมาจำนำเจ้าหนี้ก็ได้ (บุคคลที่สาม) รูปแบบของข้อตกลงจำนอง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 702 วรรคแรก บัญญัติว่า “อันว่าจำนองนั้น เป็นคำสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่ง เรียกว่าผู้จำนองเอาทรัพย์สินยี่ห้อไว้แก่บุคคลอีกคน หนึ่งเรียกว่าผู้รับจำนองเป็นการประกัน รับจำนองขายฝาก บริการรับจำนอง ที่ดินสุขุมวิท การจ่ายชำระหนี้โดยไม่ส่งมอบสินทรัพย์ นั้นให้แก่ผู้รับจำนอง” วรรคสอง ข้อบังคับว่า “ผู้รับจำนำชอบที่กำลังจะได้รับใช้หนี้ใช้สินจากเงินทองที่จำนำก่อนเจ้าหนี้สามัญ ไม่พักจำต้องพิเคราะห์ว่าเจ้าของในทรัพย์สิน จะได้โอนไปยังบุคคลภายนอกแล้ว หรือหาไม่”รูปแบบของสัญญาจำนอง
1.ผู้จำนอง คือ
1.1 ตัวลูกหนี้เอง หรือ
1.2 บุคคลอื่นนำเงินมาจำนำกับเจ้าหนี้
2. คำสัญญาจำนำต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานข้าราชการผู้จำนองต้องเอาเอกสารที่แสดงถึงสิทธิในเงินทอง เป็นต้นว่า โฉนดที่ดิน เป็นต้น ไปจดทะเบียนต่อบุคลากรเจ้าหน้าที่ เพื่อสินทรัพย์ของ ผู้จำนองผูกพันหนี้ประธาน โดยผู้จำนองไม่ต้องส่งมอบสินทรัพย์ที่จำนอง ทั้งนี้ผู้รับจำนำควรเป็นเจ้าหนี้แล้วก็หนี้จำนองที่เป็นประกันจะต้องเป็น หนี้ที่บริบูรณ์ด้วยกฎหมายระบุแบบของคำสัญญาจำนำไว้จำต้องทำเป็นหนังสือและขึ้นทะเบียนต่อข้าราชการ

(ตามมาตรา 714)นอกจากนั้นจะต้องมีใจความที่กำหนดถึงเงินทองที่จำนำ (ตามมาตรา 704)และก็วงเงินที่จำนองด้วย (ตามมาตรา 708)ถ้าหากสัญญาไม่มีเนื้อความจากที่กฎหมายบังคับ ข้าราชการจะไม่จดทะเบียนจำนำให้ การมอบโฉนดที่ดินหรือที่ดิน นส.3 ให้เจ้าหนี้ยึดมั่นไว้โดยไม่ได้ไปลงทะเบียนจำนำ ไม่ถือว่าเป็นการจำนอง
3.เงินทองที่จำนำได้ เป็นตามมายี่ห้อ 703 วรรคแรก ข้อกำหนดว่า “อันอสังหาริมทรัพย์นั้นอาจจำนองได้ไม่ว่าจำพวกอะไรก็ตาม” วรรคสอง ข้อกำหนดว่า “สังหาริมทรัพย์อันจะกล่าวต่อไปนี้ก็อาจจำนองได้ดุจกัน แม้ว่าได้ขึ้นทะเบียนไว้แล้วโดยชอบด้วยกฎหมาย คือ
(1)เรือ มีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป
(2)แพ
(3)สัตว์ยานพาหนะ
(4)สังหาริมทรัพย์อื่นๆซึ่งข้อบังคับถ้าบัญญัติไว้ให้ลงบัญชีเฉพาะการ”อสังหาริมทรัพย์ที่จำนำได้ ดังเช่น โฉนดที่ดิน,บ้าน,โรงเรือน,สิ่งก่อสร้าง รับจำนองขายฝาก บริการรับจำนอง ที่ดินสุขุมวิท เป็นต้น สังหาริมทรัพย์ โดยปกติจำนองไม่ได้ เช่น รถยนต์,ทอง,นาฬิกา เป็นต้น แต่ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์พิเศษตามมายี่ห้อ 703 วรรคสอง จึงจะจดทะเบียนจำนองได้หลักเกณฑ์สำหรับเพื่อการจำนอง
1. ผู้จำนองจะต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิในทรัพย์ที่จะจำนำ
2. ข้อตกลง จำนำ จำต้องทำเป็นหนังสือแล้วก็นำไปขึ้นทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นข้อตกลงจำนำตกเป็นโมฆะไม่มี ผลผูกพันแก่คู่สัญญาอะไร ในการกู้ยืมเงินนั้นมีอยู่เป็นประจำ ที่ผู้กู้ได้นำเอาโฉนดที่ดินของตัวเองไปมอบให้แก่ผู้ให้กู้รักษาไว้เฉยๆเพื่อเป็นหลักประกันสำหรับเพื่อการจ่ายและชำระหนี้ โดยไม่มีแนวทางการทำเป็นหนังสือและไม่ได้นำไปขึ้นทะเบียนต่อพนักงานข้าราชการ ในกรณีเช่นนี้ไม่ใช่การจำนอง ผู้ให้กู้หาได้มีสิทธิใดๆในที่ดินตามโฉนดแต่อย่างใด คงได้แต่เพียงกระดาษโฉนดเอาไว้ในครองเท่านั้น ด้วยเหตุนั้น ถ้าเกิดผู้ให้กู้ ตั้งใจที่จะให้เป็นการจำนำโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว ควรต้องทำเป็นหนังสือรวมทั้งนำไปขึ้นทะเบียนต่อบุคลากรเจ้าหน้าที่
3. ต้องไปจดทะเบียนต่อบุคลากรเจ้าหน้าที่ที่มีอำนาจรับจดทะเบียนจำนองตามกฎหมาย พูดอีกนัยหนึ่งกรัม ที่ดินที่มีโฉนดจำเป็นต้องนำไปจดทะเบียนที่กรมที่ดิน หรือที่ทำการที่ดินจังหวัดกรุงเทพมหานคร (สาขา) หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด หรือที่ทำการที่ดินจังหวัด (สาขา) ซึ่งที่ดินนั้นจำต้องอยู่ในเขตอำนาจ
ข. ที่ดินที่ไม่มีโฉนด ยกตัวอย่างเช่นที่ดิน น.ส. 3 จำต้องไปลงบัญชีที่อำเภอ ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ในเขตอำนาจ
ค. การจำนำเฉพาะบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างไม่รวมที่ดินจำเป็นต้องไปขึ้นทะเบียนจำนำที่อำเภอ